Ricevere la notizia di un pignoramento immobiliare spaventa. Spesso fa più paura non sapere cosa accadrà. Proviamo a spiegare i passaggi principali, prendendo come riferimento i provvedimenti con cui il Tribunale di Cosenza avvia la fase di vendita.

La casa non è più “sua” come prima

Dal momento del pignoramento il proprietario perde la libera disponibilità dell’immobile. Se il debitore vi abita insieme ai familiari conviventi, conserva il possesso della casa e può continuare ad abitarci fino al decreto di trasferimento, seppur sottoposto a limiti e obblighi verso la procedura (la situazione è diversa, ad esempio, se l’immobile è affittato a terzi). Il Giudice dell’Esecuzione nomina un custode giudiziario, cioè un professionista che affianca il debitore nella gestione del bene. Nello stesso provvedimento il Giudice nomina anche un esperto stimatore e fissa l’udienza in cui si deciderà sulla vendita.

Il primo accesso del custode e dell’esperto stimatore

Il custode comunica al debitore il provvedimento del Giudice e la data del sopralluogo. In quel giorno custode ed esperto visitano l’immobile per verificare chi lo occupa, in che stato si trova e raccogliere gli elementi per la stima.

È importante essere presenti e collaborare. Se l’accesso non viene consentito, il custode è autorizzato a far cambiare la serratura da un fabbro e, se necessario, a chiedere l’aiuto della forza pubblica. Un comportamento che ostacola la procedura, comprese le visite di chi vuole acquistare, può portare il Giudice a revocare il permesso di abitare nella casa e a ordinarne la liberazione.

Durante il sopralluogo vengono annotate anche eventuali situazioni delicate, come la presenza di minori, persone con disabilità o anziani.

Cosa fa il custode

Il custode amministra l’immobile per conto della procedura:

• se la casa è affittata, i canoni vanno versati a lui su un conto intestato alla procedura;
• comunica la sua nomina all’amministratore di condominio;
• accompagna i potenziali acquirenti a visitare l’immobile;
• riferisce periodicamente al Giudice.

La perizia e l’udienza

L’esperto stima il valore dell’immobile. La perizia viene inviata alle parti almeno 30 giorni prima dell’udienza, e il debitore può presentare osservazioni fino a 20 giorni prima.

In udienza il Giudice può disporre la vendita e, in alcuni casi (art. 560 c.p.c.), la liberazione dell’immobile.

Le possibilità che la legge riconosce al debitore

Anche a procedura avviata esistono delle strade, ognuna con tempi precisi:

Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)

Prima della vendita, e per una sola volta, il debitore può chiedere di sostituire la casa con una somma pari a quanto dovuto ai creditori, spese comprese.

Vendita diretta (art. 568-bis c.p.c.)

Per le procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023, fino a 10 giorni prima dell’udienza il debitore può proporre al Giudice un acquirente con un’offerta concreta.

Sospensione concordata (art. 624-bis c.p.c.)

Se c’è un accordo con i creditori, su richiesta di tutti i creditori con titolo esecutivo l’esecuzione può essere sospesa fino a 24 mesi. Secondo i provvedimenti del Tribunale di Cosenza, solo così una trattativa in corso può evitare la vendita.

Opposizione all’esecuzione

Va proposta prima che sia disposta la vendita, salvo fatti sopravvenuti.

Il debitore deve inoltre dichiarare la residenza o eleggere domicilio in un comune del circondario del Tribunale. Altrimenti tutti gli atti gli saranno comunicati in cancelleria e rischia di non venirne a conoscenza.

In sintesi

Il pignoramento è l’inizio di un percorso con regole e scadenze precise. Ignorare le comunicazioni è la scelta peggiore: conoscere i propri diritti e rispettare i termini permette di valutare con calma le alternative.

Questo articolo ha scopo informativo generale e non sostituisce una consulenza legale. Ogni procedura ha le sue particolarità.

Trecom S.r.l.